ايجي سبورت - حيث أكد الخبراء أن فتح الشقق المغلقة وفقاً للقانون رقم 164 يمكن أن يؤدي إلى إعادة آلاف الوحدات إلى السوق وزيادة المعروض وبالتالي خفض الأسعار، كما سيؤدي إلى تنشيط سوق العقارات والاستثمار عبر تعزيز ثقة الملاك والمطورين في الإيجار كنشاط آمن، كما سيساهم في إعادة رسم خريطة سوق الإسكان خلال الفترة من (2025–2030) وأيضا سيحفّز المستثمرين على التوسع في بناء وحدات جديدة بغرض التأجير، في ظل وجود إطار قانوني أكثر وضوحاً واستقراراً، وعلى المدى البعيد، قد يساهم هذا القانون في تحقيق استدامة سوق الإسكان عبر استغلال الثروة العقارية المعطلة.

أشار الخبراء الي أن إجمالي الوحدات الخاضعة لقانون الإيجار القديم في مصر يبلغ نحو ٣ ملايين و١٩ ألف و٦٦٢ وحده سكني  وحدة، منها ٢ مليون و٧٩٢ ألف و ٢٢٤  وحده في الحضر و ٢٢٧ ألف و ٤٣٨  في الريف. ومن هذه الوحدات، هناك ما يقرب من 1.3 مليون وحدة مغلقة، أي بنسبة 45.6% من الإجمالي.

وفي محافظة القاهرة وحدها، توجد أكثر من 100 ألف شقة مؤجرة بنظام الإيجار القديم لكنها مغلقة أو يشغلها مستأجرون لديهم مسكن آخر، من بينها 32 ألف وحدة مغلقة تمامًا و78 ألف وحدة يمتلك أصحابها سكنًا بديلًا. كما تشير البيانات إلى وجود نحو 1.8 مليون وحدة سكنية مقسمة، منها 500 ألف وحدة مغلقة كليًا.

  د. حمادة صلاح :  

الآن.. يستطيع الملاك تأجير الشقق.. دون خوف

أكد د.  حمادة صلاح مدرس الاقتصاد بكلية السياسة والاقتصاد جامعة السويس إن القانون الجديد يساهم في الاستغلال الأمثل للثروة العقارية ويحفّز المستثمرين على التوسع في بناء وحدات جديدة 
يرى  أن القانون رقم 164 لسنة 2025 الخاص بتنظيم العلاقة الإيجارية يمثل خطوة تشريعية حاسمة لإعادة التوازن بين المالك والمستأجر، حيث يسمح للمالك باسترداد وحدته بعد انتهاء مدة العقد عبر قاضي الأمور المستعجلة خلال فترة لا تتجاوز شهرين، وهو ما يقلل من النزاعات الطويلة أمام المحاكم التي كانت موجودة سابقا ويحقق بيئة قانونية مستقرة.
يضيف أن الأثر الاقتصادي لهذا القانون يتجلى في زيادة المعروض من الوحدات السكنية، خاصة أن عدداً كبيراً من الملاك كانوا يحجمون عن تأجير وحداتهم خشية عدم استردادها.. فجاء التعديل الجديد ليشجع على إعادة فتح هذه الوحدات المغلقة، والتي تشير الإحصاءات إلى أن جزءاً منها مغلق بسبب سفر الأسر للخارج أو امتلاكها مسكناً آخر، ما يعني أن السوق العقارية ستشهد طرح آلاف الوحدات من جديد.
يوضح أن هذا القانون سيؤدي إلى تنشيط سوق العقارات والاستثمار عبر تعزيز ثقة الملاك والمطورين في الإيجار كنشاط آمن، إضافة إلى الاستغلال الأمثل للثروة العقارية بدل تركها مغلقة. وهو ما سينعكس إيجاباً على توازن أسعار الإيجار وتخفيف الضغوط على الأسر الباحثة عن سكن، كما سيساهم في إعادة رسم خريطة سوق الإسكان خلال الفترة (2025–2030). فمع فتح آلاف الوحدات المغلقة ودخولها السوق مرة أخرى، سيزداد المعروض بشكل يخفف من حدة الارتفاعات في أسعار الإيجار، ويتيح فرصاً أوسع للأسر الشابة والطبقات المتوسطة للحصول على سكن مناسب، وأيضا سيحفّز المستثمرين على التوسع في بناء وحدات جديدة بغرض التأجير، في ظل وجود إطار قانوني أكثر وضوحاً واستقراراً، وعلى المدى البعيد، قد يساهم هذا القانون في تحقيق استدامة سوق الإسكان عبر استغلال الثروة العقارية المعطلة، وتحقيق توازن أفضل بين العرض والطلب، مع دعم توجه الدولة نحو توفير سكن لائق لكل الفئات.

  الخبير القانوني د. أشرف نجيب الدريني:  

القانون ١٦٤ يعمل على إعادة آلاف الوحدات غير المستغلة

يرى خبير القانون د.  أشرف نجيب الدريني أن القانون رقم 164 لسنة 2025 لم يكن مجرد تعديل إجرائي محدود الأثر، بل انطوى على رؤية أشمل تعيد صياغة العلاقة الإيجارية على أساس من التوازن بين الحقوق والالتزامات. فقد أكد أن حق الملكية ليس مطلقًا، بل مقيد بوظيفته الاجتماعية، وأن حماية المصلحة العامة قد تقتضي تدخل المشرع لإعادة توزيع الاستفادة من الثروة العقارية بما يحقق قدرًا من العدالة بين أطراف المعادلة. ومن ثم لم يعد الاحتفاظ بوحدة سكنية مغلقة رفاهية محمية، وإنما صار إخلالًا بمفهوم الملكية التي ينبغي أن تؤدي دورًا إيجابيًا في خدمة المجتمع.
يضيف أن الأثر المباشر لهذا التشريع يتمثل في إعادة آلاف الوحدات إلى السوق السكني، وهو ما يزيد من عدد الوحدات المعروضة ويمثل عامل ضغط طبيعي على مستويات الأسعار، فالمعادلة الاقتصادية تفرض أن زيادة العرض تخفف من حدة الطلب، وهو ما قد ينعكس على الإيجارات وأسعار البيع بدرجات متفاوتة. ومع ذلك، فإن السوق العقاري شديد الحساسية لأي تغيير تشريعي، فقد يسعى بعض الملاك إلى رفع الإيجارات الجديدة لتعويض ما يعتبرونه خسارة نتيجة تحرير الوحدات المغلقة. ومن هنا يظل نجاح الأثر الاقتصادي مرهونًا بتوافر آليات رقابية وسياسات موازية تحول دون الاحتكار وتضمن أن التوازن السعري يتحقق لصالح المجتمع ككل.
يرى أن هذه النتائج تبقى مرهونة بآليات التطبيق، فالمبدأ القانوني لا يكتمل أثره إلا إذا وُجد طريقه إلى الواقع بعدالة وصرامة. لذلك تبدو الحاجة ملحّة إلى قواعد بيانات دقيقة تكشف عن حالات الغلق الفعلي، وإجراءات قضائية سريعة تمنع المماطلة، وأدوات رقابية تردع التحايل على النصوص. فالتشريع بلا تطبيق فعلي يظل وعدًا مؤجلًا، بينما المقصود هنا هو علاج أزمة سكن مستمرة منذ عقود.
يوضح أن البعد الاجتماعي لهذا القانون يتجلى في محاولته إنهاء التفاوت غير العادل بين أسر تبحث عن مأوى وأخرى تملك القدرة على ترك وحدات سكنية مغلقة بلا استغلال. ومع ذلك، لم يغفل المشرع الحالات الإنسانية، فقرر فترات انتقالية وإجراءات تدرجية حتى لا يتحول الإصلاح إلى قيد جائر يرهق الفئات الأضعف. وهنا تبدو روح القانون واضحة، فهي لا تهدف إلى العقاب وإنما إلى إعادة التوازن وتحقيق عدالة عمرانية قائمة على الواقعية والمرونة.
يشير إلى أن القانون 164 لسنة 2025، في جوهره، ليس مجرد نص جديد يضاف إلى منظومة التشريعات، بل هو إحياء لفلسفة دستورية حديثة تؤكد أن العدالة لا تتحقق إلا حينما تترابط الحقوق الفردية بالوظيفة الاجتماعية، وأن السكن ليس امتيازًا وإنما حاجة أساسية. ومن ثم فإن نجاح هذا التشريع مرهون بقدرته على الجمع بين الصرامة والإنصاف، وبين احترام الملكية الخاصة وتحقيق المصلحة العامة، وأن يكون أثره الاقتصادي والاجتماعي انعكاسًا لإرادة مجتمعية صادقة في تجاوز أزمة طال أمدها.

  د. طاهر محمد خبير إدارة الأعمال :   

يساعد على تخفيض الأسعار وتحريك السوق

يؤكد د. طاهر محمد خبير إدارة الأعمال والتنمية المستدامة أن مصر تواجه ظاهرة وجود ملايين الشقق المغلقة ضمن منظومة الإيجار القديم، ما يعد إهدارًا صريحًا للثروة العقارية في الوقت الذي يعاني بعض المواطنين من أزمة سكن حقيقية، ففي الثمانينيات كان متوسط إيجار الشقة في القاهرة يتراوح بين 5 و10 جنيهات شهريًا، بينما وصل متوسط القيمة السوقية وقتها إلى  ما بين 80 الي 100 جنيه.. ومع التسعينيات وارتفاع أسعار العقارات، اتسعت الفجوة أكثر؛ إذ ظلت بعض الوحدات مؤجرة بـ 20 أو 30 جنيهًا فقط، بينما تجاوزت قيمتها السوقية في بعض الأحياء ألف جنيه شهريًا، واليوم تصل قيمتها إلى أكثر من 3 آلاف جنيه، ووفقًا للتقديرات الرسمية، يوجد ما يقرب من 1.3 مليون وحدة مغلقة نتيجة لامتلاك المستأجرين مسكنًا آخر أو هجرتهم للخارج، وهو ما حرم السوق من الاستفادة بها.
أضاف : لمواجهة هذه المعضلة، أقرت الدولة آليات قانونية واضحة تتيح للملاك استرداد وحداتهم تدريجيًا، مع استثناءات خاصة بكبار السن وذوي الظروف الاجتماعية، وتحديد فترات انتقالية تصل إلى 5 سنوات قبل الإخلاء النهائي للمستأجرين غير القادرين، بالإضافة إلى زيادة تدريجية في القيمة الإيجارية بنسبة لا تقل عن 15% سنويًا حتى الوصول إلى القيمة السوقية، وإنشاء صناديق دعم مالي للفئات الأكثر احتياجًا لتدبير سكن بديل.
يشير إلى أنه من المتوقع أن تحقق التشريعات الجديدة عدة إيجابيات من أهمها زيادة المعروض في السوق من خلال ضخ أكثر من مليون وحدة مغلقة، وبالتالي تراجع الأسعار بنسبة تتراوح بين 10 و15%، ومن المتوقع أن تحقق الدولة أكثر من 200 مليار جنيه كضرائب عقارية إضافية خلال السنة الأولى لتطبيق القانون الجديد، وكذلك فإن إعادة استغلال هذه الوحدات يمكن أن يوفر سكنًا مناسبًا لما لا يقل عن 5 ملايين مواطن، ما يخفف الضغط على مشروعات الإسكان الجديدة، فضلا عن تحقيق العدالة الاجتماعية، وتحسين البيئة العمرانية لأن إعادة استثمار نحو 1.3 مليون وحدة مغلقة سيشجع الملاك على صيانتها وتطويرها، ما يساهم في تقليل معدلات العشوائيات وتحسين جودة العمران داخل المدن الكبرى

  خبير الإدارة د.  شريف الطحان:  

يحقق التوازن بين العرض والطلب

يوضح خبير الإدارة دكتور شريف الطحان أن سوق العقارات في مصر يشهد حالة من الجدل عقب صدور القانون رقم 164 لسنة 2023، الذي يهدف إلى معالجة أزمة الوحدات السكنية المغلقة. ويأتي هذا القانون في وقت يشهد فيه السوق ارتفاعاً غير مسبوق في أسعار الشقق، ما جعل حلم السكن بعيداً عن متناول شرائح واسعة من الشباب والأسر.
يضيف أن هذا القانون ينص على إلزام الملاك بإثبات استخدام الشقق المملوكة لهم، وفي حال ثبوت غلقها لفترات طويلة، تفرض رسوم إضافية أو يتم اتخاذ إجراءات لإعادة استغلالها. وتشير التقديرات إلى أن مصر تضم ملايين الوحدات المغلقة غير المستغلة، نتيجة سفر أصحابها أو استخدامها كوسيلة للادخار العقاري.
يرى "الطحان" أن هذا القانون سيسهم في زيادة المعروض من الوحدات السكنية، وهو ما يخلق نوعاً من التوازن بين العرض والطلب، وهذا التوازن قد يؤدي إلى تهدئة أسعار الشقق وربما خفضها تدريجياً في بعض المناطق، خاصة تلك التي تشهد نقصاً في المعروض. كما أن استغلال الشقق المغلقة يفتح الباب أمام الاستفادة الفعلية من ثروة عقارية مجمدة منذ سنوات، وفي المقابل، هناك نتيجة لأثر القانون على الأسعار قد يظل محدوداً إذا لم يصاحبه تدخل لمعالجة عوامل أخرى مؤثرة، مثل ارتفاع أسعار مواد البناء والأراضي، فضلاً عن الضغوط التضخمية التي تشهدها البلاد، وبالتالي أن خفض الأسعار بشكل ملموس يتطلب رؤية شاملة تشمل سياسات تمويل عقاري أكثر مرونة، ومشروعات إسكان متنوعة تستهدف مختلف الشرائح.
وعلى الصعيد الاجتماعي، قد يسهم القانون في تخفيف أزمة السكن، خصوصاً بين الشباب المقبلين على الزواج، ويحد من ظاهرة الاحتفاظ بالشقق كمخزن للقيمة، وهي ممارسة ساهمت في نقص المعروض الفعلي بالسوق.
في النهاية، يبقى القانون رقم 165 خطوة مهمة نحو تنظيم سوق العقارات، لكن تأثيره المباشر على الأسعار سيتوقف على مدى جدية تطبيقه وتكامله مع سياسات اقتصادية أشمل لمعالجة ملف السكن في مصر.

  خبير الاقتصاد د. احمد سمير :  

 يؤكد خبير الاقتصاد د. احمد سمير أن فتح الشقق المغلقة وفقًا لتعديلات قانون الإيجار القديم قد يساهم في زيادة المعروض من الوحدات السكنية، مما قد يؤثر على أسعار الشقق.. لكن لا يوجد دليل مباشر على أن هذا الإجراء سيساهم في خفض الأسعار بشكل مباشر، ووفقًا للتقديرات الرسمية، هناك حوالي 450 ألف شقة مغلقة مؤجرة بموجب قانون الإيجار القديم، وبالتالي فإن إعادة هذه الشقق للملاك أو زيادة قيمتها الإيجارية قد يساهم في.

يشير إلى أن فتح الشقق المغلقة قد يزيد من المعروض في السوق، مما قد يؤثر على أسعار الإيجار أو البيع. لكن هذا يعتمد على عدة عوامل مثل الطلب على السكن في مناطق معينة، مضيفا أن هناك مقترحات بفرض رسوم أو ضرائب على الشقق المغلقة التي لا تُستخدم فعليًا، بهدف زيادة المعروض من الوحدات السكنية في السوق، وبشكل عام، فأن فتح الشقق المغلقة وتعديلات قانون الإيجار القديم يمكن أن يساهما في زيادة المعروض من الوحدات السكنية.

يمكنك مشاركة الخبر علي صفحات التواصل